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公務員考試申論熱點:調控商品房價格

Tag: 公務員考試申論熱點調控房價 2010-05-18    來源:福建公務員考試網 字號: T | T | T 我要提問我要提問

  面對房價必然上漲的趨勢,雖然我們不能阻礙,但可以通過有效的手段來調控房價上漲的速度,促進經濟社會協調發展。抓住土地供應機制和經濟適用房建設兩大環節就能合理調節房價上漲過快的局面。

  經濟適用房政策已實行了幾個年頭。對緩解中低收入家庭住房困難起到了一定的作用,應進一步完善有關政策和制度。

  一是建設充足的經濟適用房,保證中低收入家庭都能購買到經濟適用房。新的土地供應計劃中已明確在二、三環以內限制建設經濟適用房。建議在東、北五環以外,西、南四環以外及各區縣政府所在地周邊地區建設充足的經濟適用房。

  二是經濟適用房的戶型面積要經濟。這幾年很多經濟適用房套均面積偏大,實質是以經濟適用房的名義變相搞商品房開發,造成國家土地收益和稅費大量流失。建議經濟適用房一居室以50~60平方米/套為宜,兩居室以60~70平方米/套為宜,三居室以80~90平方米/套為宜,原則上最大戶型不要超過100平方米。這樣既經濟,又節約土地資源。

  三是放寬購買家庭的年收入額。目前購買經濟適用房資格審核的家庭年收入總額為6萬元,而實際上虛報、瞞報家庭收入的現象大量存在。監督審核機制又不健全。隨著征地、拆遷成本的提高,四、五環周邊地區的經濟適用房成本在4000元/平方米左右。家庭年收入6萬元的居民購買可能也存在困難,建議將購買家庭的年總入提高到8萬元,通過個人收入所得稅稅單等措施。嚴格審核家庭收入保證年收入低于8萬元的家庭都能購買到經濟適用房。

  土地是房地產開發的最基本栽體和要素,有的觀點認為是由于土地供應緊張導致房價上漲,有的觀點認為是由于地價上漲導致房價上漲。必須承認土地供應制度對房地產市場的影響非常巨大,政府利用土地供應制度完全可以調控房地產市場。

  一是土地供應計劃保證經濟適用房建設有充足的土地。據報道。北京市2005年土地供應計劃經濟適用房供應200公頃。但各區縣上報的總和為80公頃。建議有關部門將四環以外、五環周邊地區和區縣政府所在地周邊地區的商品房開發項目轉變為經濟適用房項目。盡快辦理相關手續開工建設,向中低收入家庭提供經濟適用房。

  二是堅決堅持經營性用地招、拍、掛制度。特別是商品房開發用地。有觀點提出掛牌和拍賣抬高了地價,會導致房價上漲,建議供應土地。這一觀點不一定正確,在保證了經濟適用房用地的前提下,商品房用地必須通過掛牌和拍賣方式公開交易,由市場來確定價格,價高者得,超出底價部分由政府所有。用于城市市政基礎設施建設。

  三是加強土地一級開發的成本控制和管理。針對去年8·31之后的歷史遺留項目,開發商都很積極愿意繼續做一級開發,完成后到土地市場公開交易。同時《北京市土地供應辦法》也明確可以通過公開招投標由有資質的房地產開發商從事土地一級開發。這就決定了控制一級開發成本成為當前土地供應中的一個重要環節,一級開發成本必須是最低成本或真實成本,進入交易底價。否則人為提高一級開發成本就會造成土地收益流失。產生腐敗,土地公開交易市場就形同虛設。同時,也會人為提高地價,提高經濟適用房和商品房房價。相信隨著各項調整工作逐步到位。房價上漲過快的局面一定能夠得到緩解。


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